Når du skal selge bolig i dag, er det en ting du ikke kommer unna – nemlig tilstandsrapport. Dette er ikke lenger bare et «nice to have» dokument, men en viktig trygghet både for deg som selger og for den som kjøper. I denne artikkelen går vi grundig gjennom hva en tilstandsrapport faktisk er, hvordan den påvirker salget ditt, hvilke regler som gjelder nå i 2025, og hva du bør tenke på før du setter i gang.
Hva er egentlig en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport er en teknisk gjennomgang av boligen, hvor en fagperson vurderer byggets tilstand. Det handler ikke om hvor fin boligen ser ut på bilder, men om hva som skjuler seg bak veggene. Det er her eventuelle skader, fuktproblemer eller dårlig vedlikehold kommer frem i lyset.
Rapporten beskriver altså hvordan det faktisk står til med bygningsdelene, enten det gjelder tak, kjeller, bad eller drenering. Det kan være småting, som at et vindu er tregt, eller mer alvorlige ting, som fuktskader på badet.
Sammenlign eiendomsmelgere i Oslo: Motta tilbud fra lokale meglere
Hvorfor er rapporten så viktig ved salg?
Grunnen til at tilstandsrapport har blitt så viktig, er at reglene for boligsalg har blitt strammet inn. Tidligere kunne selger ofte skrive «selges som den er», og slippe unna ansvar for mange feil og mangler. Det er ikke mulig lenger. I dag har du som selger et mye større ansvar for å opplyse om boligens tilstand.
Har du ikke fått laget en god rapport, kan du i verste fall bli sittende med erstatningsansvar lenge etter at salget er gjort. Derfor er rapporten også din beste forsikring.
Endringer i lovverket – dette gjelder i 2025
I 2022 kom det nye regler gjennom avhendingsloven og forskriften «Tryggere bolighandel». Målet var å gjøre bolighandel mer forutsigbart og rettferdig, og i praksis betyr det at:
-
Det ikke er lov å selge boligen «som den er» uten god dokumentasjon
-
Tilstandsrapport må følge bestemte krav for å bli regnet som gyldig
-
Kjøper har mindre mulighet til å klage hvis feil er tydelig dokumentert på forhånd
-
Selger må opplyse om alt man vet, også ting som ikke står i rapporten
Per oktober 2025 gjelder fortsatt disse reglene, og det er ingen tegn til at de blir lempet på med det første.
Er tilstandsrapport påbudt?
Teknisk sett er det ikke et direkte krav i loven om at du må ha en tilstandsrapport. Men hvis du vil redusere risikoen din som selger, så er svaret likevel ja – du bør absolutt ha det. Uten rapport står du mye svakere hvis kjøper senere oppdager feil eller mangler.
Har du en rapport som følger reglene, og kjøperen har fått denne før budet, så er du i mye større grad beskyttet mot reklamasjon.
Hvem kan lage en tilstandsrapport?
Det er ikke hvem som helst som kan skrive en tilstandsrapport. Den må lages av en uavhengig fagperson – som regel en takstmann eller bygningssakkyndig. Han eller hun må kjenne byggteknikk, ha erfaring med å vurdere fukt og slitasje, og følge gjeldende standarder (for eksempel NS 3600).
Du bør alltid sjekke at personen er sertifisert, har relevant utdanning, og har ansvarsforsikring i tilfelle det skulle oppstå feil i vurderingene.
Hva inneholder en god rapport?
En god tilstandsrapport dekker hele bygningen. Den skal ikke bare si hva som er der, men også vurdere tilstanden. Det innebærer:
-
Grunnmur og drenering
-
Tak og fasade
-
Vinduer og dører
-
Bad, kjøkken og andre våtrom
-
VVS og elektrisk anlegg
-
Loft og kjeller
-
Innvendige overflater
Det legges spesiell vekt på rom med høy risiko for skader, som bad og kjeller. I tillegg skal det være tydelig hva som faktisk er blitt undersøkt, og hva som eventuelt ikke er kontrollert.
Hva koster det å få laget en rapport?
Prisene varierer en del, men du må regne med mellom 9 000 og 17 000 kroner for en standard rapport. For større eneboliger eller fritidsboliger kan det koste enda mer, særlig hvis det kreves ekstra undersøkelser med fuktmåler eller boring.
Et tips er å hente inn tilbud fra flere firmaer. Noen tilbyr også pakker hvor verditakst er inkludert sammen med tilstandsrapporten.
Hva skjer hvis noe er galt i rapporten?
Hvis en kjøper i ettertid oppdager at det er feil i rapporten – for eksempel at en alvorlig skade ikke er nevnt – kan det bli aktuelt å fremme krav. Da er det viktig at takstpersonen har forsikring, og at du som selger har vært ærlig i alt du har sagt.
Husk: selv med rapport har du fortsatt ansvar for å informere om ting du vet om, men som ikke nødvendigvis er synlige eller dekket i rapporten.
Når bør rapporten lages?
Du bør få rapporten laget før du legger ut boligen for salg. Den skal helst være fersk – maks 6 måneder gammel – for at kjøpere skal stole på den. I tillegg gir den deg mulighet til å utbedre eventuelle feil før visninger, noe som kan gjøre boligen lettere å selge.
Hva skjer med rapporten under salget?
Rapporten skal ligge ved salgsoppgaven som kjøperne får tilgang til. I mange tilfeller lastes den også opp i boligannonsen på nett. Det er viktig at interessentene får god tid til å sette seg inn i innholdet før budrunden.
Hva bør du som selger tenke på?
Her er noen gode råd før du går i gang:
-
Bruk en fagperson som har god erfaring og forsikring
-
Sjekk at rapporten dekker det den skal og følger reglene
-
Se gjennom rapporten selv før du deler den med kjøpere
-
Vurder å fikse eventuelle feil som avdekkes, særlig hvis de kan påvirke pris
-
Del rapporten med alle interessenter så tidlig som mulig
-
Lag en oversikt over vedlikehold og oppgraderinger du har gjort
Vanlige feil og utfordringer
Det er ikke uvanlig at tilstandsrapporter fører til diskusjon i ettertid. Noen kjøpere mener for eksempel at skader burde vært fanget opp, eller at tilstanden er dårligere enn rapporten sier. Her er det viktig å ha en rapport som er grundig, og ikke skrevet «for å pynte på» realiteten.
Det er også viktig å være ærlig. Hvis du vet om feil eller har gjort jobber selv, må dette opplyses – uansett om det står i rapporten eller ikke.
Tilpasset ulike boligtyper
Tilstandsrapporten vil se litt forskjellig ut avhengig av om du selger leilighet, enebolig eller hytte:
-
Leilighet: Færre risikoområder, men ofte fokus på bad og ventilasjon
-
Enebolig: Hele bygget er ditt ansvar, inkludert tak, grunnmur og drenering
-
Hytte: Ofte eldre bygg med fuktrisiko, dårlig isolasjon og begrenset vedlikehold
Det er viktig at rapporten tar hensyn til disse forskjellene og vurderer hvert bygg etter type og alder.
Konklusjon: tryggere boligsalg med god rapport
Tilstandsrapport ved salg av bolig er ikke bare et papir – det er dokumentasjon som kan avgjøre hvor godt boligsalget ditt går, og hvor trygg du er i etterkant. Med dagens regelverk er det ikke lenger nok å håpe på at «det går bra». Du må dokumentere hva du selger.
Så om du vurderer å selge, er rådet enkelt: få på plass en god tilstandsrapport, bruk en fagperson du kan stole på, og sørg for at alt er i orden før visningene starter. Det er din beste investering både for en god salgspris og for å slippe hodepine senere.
